广东11选5预测图:以租养贷?不,在迪拜甚至有机会以租超贷!

以租养贷?不,在迪拜甚至有机会以租超贷!

广东11选5走势图360 www.vm7l.cn 作为阿联酋最早闻名于世的城市,迪拜东西方风情并存,古老传统与现代文明交融,无时无刻不在向全世界展现着它独特的文化氛围。除却特色鲜明的城市魅力,如今的迪拜也俨然是全球最炽手可热的投资宝地。


迪拜从一个小渔村发展到国际大都市,绝不仅仅是依靠石油资源,更与当地政府的远见卓识以及敢为人先的态度与关。迪拜积极建设出色的国际化港口、重要的机场枢纽以及世界级水准的金融中心,并且依靠杰贝·阿里港口打造自贸区,用开放优惠的政策吸引了一批又一批人才和资金,在短短几十年里,就向世界提交了一份令人叹为观止的答卷。

迪拜2005年与现在对比图

而2020年世博会,势必又会推动迪拜房地产的进一步上涨——对比2010年上海世博会,随着配套交通和基建项目的拓展,世博会周边的房产项目都呈现出了不同程度的升值。上海浦东新区房价2010年世博会之前平均房价2.1万/平,2011年1月均价则涨到了2.3万/平,平均上涨了9.5%。而迪拜比上海拥有更加开放包容的投资政策,房子也大多有比较奢华完善的配套,因此房地产市场也必将更加光明。很多人认为迪拜虽好,但投资门槛太高,似乎只有实力非凡的投资者才能涉足。但实际上,利用好以租养贷这个概念,只需投入极少资金,即可轻松实现迪拜置业。

说起以租养贷,相信大家都并不陌生,就是通过银行贷款买房后,用房屋的租金与银行贷款相互抵消。那么在这个过程中,有三个因素就是至关重要的——房贷月供,月租金以及房屋出租率,只要房屋出租率高,并且月租金大于房贷月供,那么以租养贷就是能够实现的。如果选择得当,项目地段佳配套好,以租超贷也是有可能的。

下面我们就来解读一下迪拜的房贷政策以及房屋出租情况,并用几个案例来探讨一下如何实现以租养贷。

房贷政策

首先我们来看看在迪拜申请房贷的条件以及额度——迪拜的购房贷款一般只适用于现房,但也有少数期房是可以贷款的,如果你有UAE长签,那么最高贷款额度为75%,如果没有UAE长签,那么最高贷款额度为50%,迪拜的贷款利息约为4.5%,还款期限最长为25年。即如果在迪拜买了一套价值250万人民币的房子并贷款50%,选择每月等额本息的还款方式还款25年,则月供大约为7000元。

房屋出租率及收益情况

其次我们来看看迪拜房屋出租收益情况——迪拜的房屋空置率很低,住房需求量非常大,每个区域的出租率约在87%左右,其中朱美拉村,迪拜探索花园,迪拜硅谷等地的出租率大约在92%左右,而根据propertymonitor公布的数据称,截止到2018年11月底,迪拜27个区域的公寓住宅项目平均租金回报比约为8%,且无任何税收。同样是250万的房子,一年租金总收入大约为20万元,除去上面算得8.4万元的贷款之后,每年净入11.6万元,那么大约需要11年左右这套房子即可收回成本,当然这还没有算上房子本身的升值溢价。

项目案例

下面我们通过两个案例来把上面的数据具象化。

MAG 318

总价: 160.00万元 /套
近一年房价涨幅: 10.00% |  出租收益: 8.5%

拿迪拜CBD商务区MAG 318项目为例,该项目地处迪拜心脏地带-哈利法塔区,南面是迪拜运河景观,北面是迪拜最高塔哈利法塔,步行大约3分钟即可到达运河畔,5分钟左右即可到达迪拜最大的商场Dubai Mall;此外,周边还有各位精品店,高档酒店以及餐厅等。并且该项目大约15分钟车程即可到达迪拜国际机场,距离 Buri View Central Tower 1公交站仅有300米左右,地理位置对于短期旅游者和长期工作者来说都十分便利。

假如某人买了该项目一套76㎡豪华装修的公寓,该公寓参考总价约为253万人民币,那么按上面的算法,此人月供约为7031元人民币。

然后来看看Airbnb(或者Booking)上相同地段相同户型公寓的出租情况——

哈利法塔周边公寓日租金(数据来源于Airbnb)

每晚平均约$178,尽管迪拜公寓平均入住率目前维持在87%左右的较高水平,但我们想做出一个最保守的估计,因此我们仅以80%的入住率来算,每月如果出租24天,月租金大约为$4272,合人民币约为28665元,如果长租可能租金会打折扣,那么保守估计也有2.5万元人民币。租金回报率则约为2.5万*12/253万=11.86%??梢运捣叛廴蚨济挥腥绱耸找婵晒鄣耐蹲柿?。

当然上面案例是在迪拜市中心黄金地段的项目,如果我们选择一个投资门槛较低但是未来升值潜力较大的项目,比如迪拜南城世博园区MAG5林荫大道项目,该项目位于迪拜南城,新机场和世博园旁边,是未来升值空间最高的地理位置,如果某人购买了该项目33㎡的精装修开间,该公寓参考总价大约为69万元人民币,按照上面的算法,月供需1918元人民币左右。

MAG5林荫大道

总价: 69.49万元 /套
近一年房价涨幅: 10.00% |  出租收益: 8~10%

同样找到Airbnb(或者Booking)上相同地段相同户型公寓的出租情况——每晚平均约$155,还是同理,可以算出月租金大约有$3720,合人民币约为12480元,假如长租保守估计也有1万元人民币左右,除去月供每月租金纯收益为8000元左右。

新机场周边公寓日租金(数据来源于Airbnb)

分析完这两个案例,是不是感觉在迪拜投资置产也不是那么难呢,其实只要租金回报率超过6%,那么投资就是划算的,而迪拜的房产租金回报率在8%左右,只要选择好项目,走规范的法律流程, 实现以租养贷甚至以租超贷就是有可能的。世博会举行在即,你把握这个投资时机了吗?

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